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La validità del contratto di locazione non registrato

pubblicato 24 mag 2012, 10:31 da Emilio Curci   [ aggiornato in data 04 lug 2012, 08:21 ]
Una recente sentenza emessa dal Tribunale di Bari – Sez. distaccata di Monopoli offre l’occasione per affrontare un tema su cui è ancora molto aperto il dibattito giurisprudenziale ed ossia il problema della validità del contratto di locazione regolarmente stipulato tra le parti, ma non registrato presso la competente Agenzia delle Entrate.

Da un punto di vista normativo la questione deve essere innanzitutto inquadrata nella previsione di cui all’art.1 co.346 della L. 431 del 30.12.04 (ossia la legge finanziaria 2005) che testualmente recita: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Subito dopo l’introduzione di tale norma, la cui ratio andava principalmente individuata nella necessità di contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale in materia di locazione, si è posto, dunque, il problema di comprendere cosa si intendesse con il termine nullità ed ossia se la stessa potesse rientrare nella precisa categoria codicistica o piuttosto in una più ampia fattispecie di invalidità o inefficacia con conseguenze profondamente diverse sotto il profilo civile.

A dire il vero il principio della registrazione “obbligatoria” del contratto di locazione era stato già previsto dalla l. 431/98, riferibile però soltanto ai contratti ad uso abitativo, mentre la finanziaria 2005 lo estende a tutti i contratti di locazione, nonché a tutti quelli che costituiscono diritti di godimento diversi dalla locazione stessa, come ad esempio, nel caso del comodato.

Sul piano fiscale la normativa è piuttosto chiara nel senso che la registrazione del contratto deve essere eseguita entro 30 giorni dalla stipula e, in caso di omissione, si verifica una presunzione di esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.

Come detto sopra, però, medesima chiarezza non sembra ravvisarsi sotto il profilo civilistico.

Il Tribunale di Monopoli viene investito di un caso in cui, instaurato un giudizio di convalida di sfratto da parte del proprietario di un immobile, l’intimato ha proposto opposizione sostenendo la nullità del contratto per mancata registrazione dello stesso.

Pertanto, prima di decidere se convalidare lo sfratto l’ufficio giudiziario è stato chiamato ad affrontare la questione dei possibili effetti e della sorte del contratto di locazione in caso di sua omessa registrazione, prevista, a pena di nullità, dall’art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004.

In virtù di una serie di considerazioni il Tribunale, con propria ordinanza, ha concluso che, pur in presenza di un contratto nullo, la registrazione tardiva comporta la sua sanabilità ex “nunc” con la conseguenza che lo stesso deve considerarsi nullo ed inefficace fino al giorno della sua registrazione ed, invece, valido ed efficace soltanto a partire da tale data.

Così come richiamato dalla detta ordinanza, sul tema, in giurisprudenza, si sono tendenzialmente affermate tre differenti tesi.

La prima di tenore interpretativo strettamente “letterale” della norma sostiene che si tratti di una nullità insanabile, neppure a seguito di una registrazione tardiva del contratto.

Una seconda tesi, che potremmo definire intermedia afferma, invece, che trattasi di una nullità sanabile “ex nunc” ed ossia, una volta effettuata la registrazione il contratto diviene valido ed efficace soltanto a partire da tale data.

La terza ipotesi, sostiene, infine, che la registrazione è una condizione sospensiva dell’efficacia del contratto e, pertanto, con il suo avveramento, si producono effetti retroattivi ex tunc secondo quanto previsto, in via generale, dall’art. 1360 c.c.


Il Giudice di Monopoli prende in esame tutte le tre teorie sopra indicate evidenziando, per ognuna, alcuni aspetti e le motivazioni che lo portano a preferire la seconda delle ipotesi sopra evidenziate.

Innanzitutto va detto che, al di là delle possibili interpretazioni, l’art.1 comma 346 della legge n. 311del 2004, qualifica il vizio della mancata registrazione come vera e propria nullità.

Dunque, così come sostenuto anche dalla Corte Costituzionale con le precedenti ordinanze n. 420/2007, n. 389/2008, n. 110/2009, si tratterebbe di una nullità chiaramente inquadrabile nell’alveo dell’art. 1418 c.c., per avvenuta violazione di una norma di legge, rappresentata nella fattispecia, dalla norma tributaria sulla registrazione.

Il primo intervento della Corte, in materia, si era verificato a seguito di ordinanza di rimessione del 1° giugno 2006 del Tribunale di Torino con la quale era stata, infatti, sollevata questione di legittimità costituzionale dell'art. 1 della legge finanziaria 2005 per contrasto con l'art. 24 della Costituzione, in quanto, subordinando la validità della locazione all'adempimento di un onere fiscale, sarebbe stata compromessa la facoltà di difesa del locatore.

Con l’ordinanza n.420/07 la Corte Costituzionale ne aveva dichiarato la manifesta infondatezza in relazione all’art.24 Cost. “per l'inconferenza del parametro costituzionale invocato, dal momento che nell'ordinanza non veniva chiarito sotto quale profilo sia prospettata la violazione della citata disposizione costituzionale, stante il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, limitandosi a sancire una nullità non prevista dal codice civile e che tale norma, come esattamente rilevato dalla difesa erariale, non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.”

Tale principio è stato poi ribadito dalla successiva ordinanza n.389/08, che ha confermato il principio sopra enunciato, a seguito di nuova remissione proposta dal Tribunale di Napoli con per contrasto con gli artt. 3, 24 e 41 della Costituzione.

Dunque l’ordinanza esaminata condivide, in linea di principio, l’impostazione data dalla Corte Costituzionale, preferendo parlare di nullità così come previsto dalla legge e non di inefficacia, affermando, inoltre che non sarebbe neppure sufficiente, al fine di contrastare tale tesi, fare riferimento a quell’orientamento giurisprudenziale secondo cui la violazione dell’obbligo fiscale di registrazione non incide sulla validità del contratto, avendo, invece, esclusivo rilievo in ambito tributario, poiché come detto, trattasi di una vera e propria nullità espressamente prevista dalla una legge, seppur di natura fiscale.

A ben vedere, infatti, nel caso dell’art. 1 sopra richiamato è proprio la legge che qualifica l’omessa registrazione come “nullità”, così come esistono nell’ordinamento altre ipotesi legislative rispetto alle quali è prevista la nullità, seppur per vizi derivati da elementi estrinseci e successivi rispetto alla formazione del contratto.

Fatta tale premessa di natura “sistematica” il Giudice di Monopoli ritiene, però, che inquadrare l’omessa registrazione in un’ipotesi di vera e propria “nullità”, non può spingersi sino all’estrema conseguenza di considerare il contratto di locazione non registrato come viziato da un’insanabilità giuridica ai sensi dell’art. 1423 C.C.

Si legge, infatti, nell’ordinanza in esame, che un’interpretazione così restrittiva, contrasterebbe con la necessità di tutelare gli interessi sostanziali, sia dei contraenti, sia dell’erario, in quanto tale soluzione avrebbe ripercussioni negative, non soltanto sugli interessi del conduttore, ma anche sull’interesse del locatore costretto a ricorrere, in caso di inadempimento del conduttore, non al procedimento più snello della convalida di sfratto, quanto piuttosto alla non agevole azione ordinaria di occupazione senza titolo.


Non solo, ma ciò si porrebbe in contrasto anche con la finalità di emersione dal sommerso di cui all’art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004 in quanto, in presenza di una nullità insanabile del contratto, anche l’eventuale ravvedimento tardivo dei contraenti, impedirebbe all’Erario di realizzare il recupero di quanto dovuto sul piano fiscale.

Aggiungiamo, inoltre, che la soluzione della nullità insanabile porrebbe non pochi problemi in merito alla sorte delle prestazioni di pagamento (i canoni di locazione) già eseguite tra le parti in corso di contratto successivamente dichiarato nullo a causa della sua mancata registrazione.

Segnaliamo che sul punto si sono affermate, senza troppa convinzione, differenti e complesse soluzioni giuridiche, tra cui quella dell’indebito oggettivo di cui all’art. 2033 c.c., con conseguente restituzione di quanto pagato in favore del conduttore o quella del diritto alla retribuzione maturato dal lavoratore ai sensi dell’art. 2126 C.C. nell’ipotesi di prestazione eseguita in violazione di legge.

Per tutti i su esposti motivi, ma anche per le difficoltà da ultimo evidenziate, dunque, la soluzione della nullità radicale non appare affatto convincente.

Come sopra indicato, altro orientamento giurisprudenziale, sostiene che la registrazione tardiva comporti una retroattività ex tunc degli effetti del contratto di locazione rimanendo la sua efficacia sospesa fino all’avveramento della condizione del pagamento dell’imposta.

In tal senso una recente pronuncia Tribunale Roma del 14 novembre 2011 n. 22234, ha, infatti, escluso, come nel caso di specie, la nullità insanabile del contratto non registrato, ma d’altro canto ha affermato l’efficacia ex tunc del contratto di locazione in caso di registrazione tardiva.

Secondo tale intepretazione, in assenza della registrazione la locazione di immobili non si perfeziona e non produce effetti, che invece, in caso di adempimento tardivo possono essere fatti retroagire al momento della stipula.

Nel medesimo solco interpretativo si è espresso anche il Tribunale di Foggia nella sentenza 18 ottobre 2011 n 1433, sostenendo che la norma di cui all’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004 è da intendersi unicamente come funzionale all’esigenza di combattere il fenomeno dell'evasione fiscale e, dunque, la registrazione del contratto non rileva ai fini della sua validità, ma unicamente ne condiziona l’efficacia che può, dunque, essere fatta retroagire sino al momento della stipula in caso di registrazione tardiva, pagando la relativa imposta prevista dalla legge.

Di converso il mancato avveramento della detta condizione darebbe luogo, ex tunc, ed ossia, sin dal momento della stipula, alla perdita di efficacia del contratto.

Come detto sopra, però, tale teoria appare essere essenzialmente viziata dal fatto che la legge finanziaria 2005 ed in particolare l’art. 1 comma 346, definisce l’omessa registrazione come causa di “nullità” e non già di inefficacia del contratto di locazione.

Escludendo entrambe le ipotesi, sopra descritte, invece, il Tribunale di Monopoli giunge ad affermare, la fondatezza della tesi della successiva sanabilità del contratto con effetti ex nunc e cioè, solo a partire dal momento in cui si verifica la condizione della registrazione.

Ragionando in tal senso, pertanto, soltanto dopo la registrazione, può essere proposta l’azione di convalida di sfratto e, soltanto a partire da tale data, comincia a decorrere la durata del contratto di locazione con conseguente maturazione del diritto del locatore alla corresponsione dei canoni in suo favore.

A sostegno di tale tesi aggiunge poi il Tribunale di Monopoli vi sarebbe anche l’art. 3 comma 8 del dlgs n. 23/2011, norma che prevede la disciplina da applicare, in termini di durata del contratto di locazione e di entità del canone, nel caso di contratti registrati tardivamente, stabilendo che tale disciplina decorre proprio dal momento della registrazione e non prima.

L’ordinanza esaminata fornisce, dunque, un importante contributo nel dibattito giurisprudenziale così sopra brevemente delineato, adottando una soluzione intermedia tra quella eccessivamente radicale della nullità insanabile e quella eccessivamente estensiva della sanabilità ex tunc del contratto originariamente non registrato.

In ogni caso, quale che sia l’orientamento che in futuro adottereanno i vari tribunali di merito, rimanendo il problema ancora aperto sotto numerosi profili attinenti soprattutto le conseguenze successive al momento della declaratoria di validità del contratto, la questione potrà essere risolta compiutamente con un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite.


Riportiamo di seguito il testo della massima esaminata

Tribunale Bari - Sez. Dist. Monopoli, ordinanza del 24 ottobre 2011 - Est. De Palma.

considerato, al riguardo, che l'art. 1 c. 346 l. 311/04 prevede testualmente che: "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati;

considerato che, tra le diverse tesi emerse sulla portata di tale norma, quelle che trovano maggior riscontro nel diritto vivente sono quella della nullità non sanabile neppure con la registrazione tardiva, quella della nullità sanabile "ex nunc" con la registrazione e quella per cui la registrazione ha natura di "condicio iuris" il cui avveramento produce effetti "ex tunc" secondo la regola di cui all'art. 1360 c. 1 c.c., sicché, stando a tale ultima tale tesi, il legislatore non ha introdotto una nullità testuale, ma un'ipotesi di inefficacia, come quella sancita dall'art. 13 c. 1 l. 431/98;

ritenuto, pertanto, che, sebbene l'art. 1 c. 346 cit. non preveda espressamente la sanatoria della nullità, la sua stessa "ratio", oltre che la complessiva disciplina locativa a tutela degli interessi di entrambi i contraenti, consentono di affermare la convalidabilità del contratto nullo con effetti "ex nunc", cioè dalla registrazione: in tal modo i canoni sono dovuti da tale data e il contratto decorre dalla medesima data;

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