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Il lastrico solare di uso esclusivo nel condominio. Disciplina e precisazioni

pubblicato 28 nov 2013, 07:23 da Emilio Curci   [ aggiornato in data 28 nov 2013, 07:25 ]
In questo contributo proviamo a fare chiarezza su un tema da sempre alquanto dibattuto non solo  per le sue problematiche applicative, ma anche e soprattutto per le modalità di ripartizione delle spese tra i condomini. 

Il tema in esame è quello del lastrico solare di uso esclusivo, espressamente disciplinato dall'art. 1126 del Codice Civile che recita come segue: 

"Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (att. 68 e seguenti Disp. Att.)".

La norma sebbene appaia di facile lettura in realtà ha posto non pochi problemi interpretativi, così come testimonia la copiosa giurisprudenza formatasi sul punto.

Partiamo, dunque, dall'interpretazione letterale della norma ed innanzitutto dal concetto di esclusività dell'utilizzo del lastrico.

L'articolo del Codice Civile è abbastanza chiaro sul punto affermando che la disciplina in esso contenuta si può applicare "quando l'uso dei lastrici solari o una parte di essi non è comune a tutti i condomini" e, dunque, già da tale affermazione ricaviamo un concetto importante ed ossia che la figura in esame costituisce un'eccezione alla norma generale prevista dall'art. 1118 secondo cui ogni condominio generalmente esercita diritti ed è soggetto a obblighi sulle parti comuni in proporzione al valore della sua proprietà.

Pertanto l'ipotesi di cui all'art. 1126  deve essere considerata una vera e propria deroga alla disciplina ordinaria del condominio negli edifici.

Chiarito questo punto è necessario comprendere cosa si intende per "lastrico solare" e quando si può dire che lo stesso o una sua parte non sia comune a tutti i condomini tanto da rientrare nella norma speciale di cui al citato art. 1126 del Codice Civile. 

Il lastrico solare si può definire come una struttura piana posta a copertura di un edificio.

Lo stesso è generalmente accessibile e calpestabile e, oltre a svolgere la sua naturale protezione dell'edificio, alla stregua di un tetto, rientrando tra le parti comuni dell'edificio, può essere normalmente utilizzato per stendere la biancheria, fungere da solarium, da terrazzo, per dare luce, o per altre svariate funzioni purchè le stesse non vadano a comprimere i diritti degli altri condomini.

Il lastrico solare è, infatti, espressamente citato dall'art. 1117 c.c., tra le parti comuni dell'edificio e, pertanto, ove non risulti il contrario, lo stesso può essere liberamente utilizzato da ogni condomino, purchè, come detto, tale uso non vada a gravare sulla possibilità di utilizzo da parte degli altri.

Da ciò ne consegue naturalmente che tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione non potranno che essere addebitate ad ogni condomino in base alle tabelle millesimali di proprietà.

A fronte di quanto esposto l'utilizzo esclusivo costituisce, invece, l'eccezione che giustifica, come previsto dall'art. 1126, il fatto che gli altri condomini possano beneficiare di una minore percentuale di contribuzione alle spese di manutenzione ad esso relative.

In sostanza, dunque, nei casi in cui il lastrico rientri nell'ipotesi prevista dall'art. 1126 C.C. le spese non saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini, bensì nella misura di 1/3 a carico dell'utilizzatore esclusivo e, per i restanti 2/3 tra gli altri condomini che non beneficiano di tale utilizzo del lastrico stesso.

Fatte tali premesso è opportuno, però, soffermarsi ad esaminare in quale modo la giurisprudenza, nei casi concreti, ha attualizzato il concetto, atteso che, come vedremo, per ripartizione delle "spese" relative al lastrico potranno intendersi non soltanto quelle relative alla sua manutenzione, ma anche altre voci, come ad esempio quelle dei danni provocati a terzi (o agli altri condomini stessi) dal lastrico in questione.

Sul punto la Corte di Cassazione, sez. II, civ., con sentenza n. 8172/2012 ha affermato che "L'articolo1126 c.c. stabilisce l'imputazione della responsabilità e la conseguente ripartizione del risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare all'interno del condominio, in esso compresi il proprietario o il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, cosi' come i proprietari dei sottostanti appartamenti, proprio sul presupposto che si tratti di obbligazione gravante sul condominio stesso, all'interno del quale le spese devono essere ripartite tra i singoli condomini".

Dunque leggendo tale pronuncia emerge, in maniera chiara, che la ripartizione di cui all'art. 1126 (ed ossia quella di 1/3 e 2/3) vada applicata non solo alle semplici "spese", ma anche alle modalità di attribuzione della responsabilità derivante dai danni provocati dal lastrico con la conseguenza che, ad essa, devono concorrere, sia l'utilizzatore esclusivo che gli altri condomini seppur in proporzione diversa.

Così come affermato in altre sentenze (tra cui Tribunale Roma n. 7729/2012 e Cass. Civ. sez. II n. 4596/2012) va, inoltre, detto che, anche quando vi sia un utilizzatore esclusivo del lastrico, ciò non esonera il condominio in quanto tale dai propri obblighi di manutenzione e conservazione del manufatto.

Secondo il Tribunale di Roma, infatti, "il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c."

La Cassazione, invece, aggiunge che, anche in presenza di lastrico di uso esclusivo, "a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo)"

Sempre la stessa sentenza effettua un'importante precisazione in merito alla "legittimazione passiva" in caso di azione giudiziaria e, cioè all'individuazione del soggetto contro cui vada proposta la richiesta di risarcimento precisando che lo stesso è sempre il condominio e non l'utilizzatore esclusivo.

Afferma, infatti, la Cassazione che l'azione debba essere "proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi"

Dunque, sebbene vi sia un utilizzatore esclusivo del lastrico lo stesso non potrà essere destinatario di azioni giudiziarie in prima persona (salva appunto la necessità di sollevare questioni in merito a suoi eventuali atteggiamenti ostruzionistici) poichè, sebbene il suo uso non sia consentito a tutti si tratta pur sempre di una parte dell'edificio e, dunque, di natura condominiale.

Naturalmente tale concetto non vale quando si riesca a provare che i danni provocati dal lastrico siano stati causati dall'esclusiva responsabilità del suo utilizzatore che soltanto, in tal caso, potrà essere considerato appunto unico responsabile.

Così, infatti, afferma anche la sentenza n. 5335/2012 del Tribunale di Roma: "il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.".

Nello stesso senso anche Corte di Cassazione  - sez. III civile, sent. n. 3454/2012 la quale afferma che "In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente a oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare soltanto allorché detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio".

Come è evidente, dunque, la giurisprudenza tende sempre a rimarcare il concetto di "parte comune" del lastrico solare, anche quando lo stesso sia di uso esclusivo, con ogni conseguenza di legge a carico del condominio per intero (seppur con il limite del diverso criterio di ripartizione sopra citato) con la sola eccezione dell'ipotesi di esclusiva ed accertata responsabilità a carico del singolo utilizzatore.

E' lecito allora chiedersi come si fa ad affermare con certezza che un lastrico sia "condominiale", sebbene di uso esclusivo, ovvero sia di proprietà esclusiva.

In primis è opportuno ricordare, come citato in premessa, che il lastrico solare è espressamente indicato tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile e, dunque, si presume che lo stesso sia oggetto di comunione tra tutti i condomini.

Per superare, dunque, tale presunzione ed affermare, invece, che il lastrico si di proprietà esclusiva (e non soltanto di uso esclusivo), è necessario che ciò risulti da un titolo (es: un atto pubblico di compravendita) e non dalla apparente situazione di fatto rappresentata appunto dall'uso esclusivo da parte di un determinato soggetto.

Sul punto, sempre il Tribunale di Roma, con sentenza n. 5629/2012 non solo ha richiamato tale concetto, ma ha anche affermato che: "al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni è attribuita al condominio, deve escludersi che un singolo condomino abbia potuto acquisirne con atto successivo la proprietà esclusiva dall'originario unico proprietario, seppure il bene, per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto ed utilizzato più proficuamente e frequentemente da tale condomino piuttosto che dagli altri".

Secondo tale pronuncia, dunque, non solo è necessario l'atto che dimostri l'intervenuto trasferimento della proprietà a favore di un privato, ma è altrettanto importante fare riferimento al momento costitutivo del condominio e, quindi, se dopo la costruzione dell'immobile, dal primo atto di compravendita di una porzione dello stesso emerge che il lastrico sia di natura condominiale (ovvero nell'atto di trasferimento il lastrico non è  espressamente attribuito all'acquirente)  è assolutamente da escludere che lo stesso sia di proprietà esclusiva.

Un particolare riferimento va poi fatto alla c.d. "terrazza" che, generalmente è di proprietà esclusiva ma può essere anche di natura condominiale e che, pur svolgendo, come il lastrico per una funzione di copertura, si caratterizza per la sua funzione di "affaccio" essendo normalmente dotata di ringhiere o di altri strumenti di protezione per i suoi occupanti.

Secondo la Cassazione (Cass. Civ. sez. II n. 2924/1986), infatti la terrazza "risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno".

In via analogica e, quando, la terrazza svolge le medesime funzioni del lastrico solare la giurisprudenza ha ritenuto di applicare anche alla stessa le norme riferibili al lastrico solare.

Per tali motivi, quando la terrazza sia condominiale, le relative spese di manutenzione saranno a carico di tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi, mentre quando la stessa sia di proprietà esclusiva, ovvero di uso esclusivo di un condominio le spese andranno ripartite nella proporzione di 1/3 e 2/3 prevista dall'art. 1126 del Codice Civile.

Si legga tra le altre (Cass. Civ., Sez. III, n.26239/2007) la quale afferma che "la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se esso appartiene in proprietà e se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo."

Stesso discorso vale naturalmente anche per gli eventuali danni subiti dai proprietari degli appartamenti sottostanti, e, dunque, ad esempio, in caso di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, dovranno rispondere tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. e, cioè, come più volte richiamato tutti i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, nella misura di 2/3 ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, nella misura di 1/3.

Ciò premesso si può, dunque, affermare che, nei casi sopra descritti, tanto quando il lastrico sia di proprietà esclusiva, tanto quando sia condominiale di uso esclusivo cambia ben poco ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 c.c. 

Vale allora la pena chiedersi quali sono, invece, le ipotesi in cui, ad esempio, non è applicabile l'art. 1126 del Codice Civile ?

Sul punto una recente sentenza della Cassazione (la n. 2848 del 2013) ha affermato che:  la disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (cfr. Cass. n. 5925 del 1993; Cass. n. 6060 del 1998 e, da ultimo, Cass. n. 9084 del 2010). 
In altri termini, mentre per i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione (v. Cass., S.U., n. 3672 del 1997; Cass. n. 5848 del 2007 e Cass. n. 4596 del 2012) l'art. 1126 c.c. (secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ovvero nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo), con riferimento alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica il disposto dell'art. 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del Condominio”. 

La sentenza appena richiamata ha, dunque, il pregio di chiarire definitivamente che i vizi e, conseguentemente i danni, riconducibili alla vetustà del lastrico e al suo deterioramento per difetto di manutenzione, comportano la responsabilità del condominio e l'applicabilità dell'art. 1126 in merito alla ripartizione delle relative spese, mentre, in caso di difetti originari di progettazione (anche in sede di ricostruzione) la detta norma non è applicabile con ogni onere e conseguenza a carico del proprietario esclusivo ovvero dell'utilizzatore esclusivo, fatta sempre salva per quest'ultimo la possibilità di agire contro il costruttore per gravi difetti dell’immobile ai sensi dell’art. 2051 c.c.

In ogni caso va, comunque, detto che non soltanto perchè vi sia un proprietario esclusivo l'addebito della responsabilità e dei danni vadano automaticamente a suo carico, ma ogni situazione andrà singolarmente valutata.

Una recente pronuncia della Cassazione (Sez. II, n. 10195/2013) ha, infatti, stabilito che: "In tema di condominio, dal mero accertamento della proprietà del lastrico di copertura dell'edificio non discende automaticamente l'addebito delle responsabilità dei danni da infiltrazioni da esso provenienti a carico del proprietario del medesimo. L'addebito di responsabilità, infatti, varia con il variare dell'effettiva causa del danno e non sempre la figura del proprietario del lastrico corrisponde con quella del custode ex art. 2051 c.c., sicché pur individuato il titolare di quel bene è sempre necessario comprendere con chiarezza le ragioni delle infiltrazioni".

In estrema sintesi, dunque, è possibile affermare che il lastrico solare, seppur di uso esclusivo, è generalmente considerato di natura condominiale con la conseguenza che le responsabilità ad esso connesse siano addebitabili all'intero condominio, sebbene con il criterio alternativo di ripartizione dei relativi oneri di 1/3 e 2/3 a differenza di quello ordinario.

E ciò anche nelle ipotesi di proprietà esclusiva dello stesso sebbene limitatamente a ciò che concerne le funzioni di copertura dello stabile che interessano appunto l'intero condominio.

Diversamente, sia nelle ipotesi di uso che di proprietà esclusiva il singolo proprietario o l'utilizzatore saranno chiamati a rispondere individualmente, tanto delle spese di manutenzione che dei danni causati a terzi (intendendosi come tali anche gli stessi condomini dei piani sottostanti), soltanto quando le spese o i danni stessi siano stati causati unicamente dalla loro negligenza ovvero da difetti strutturali del lastrico stesso non connessi alla sua manutenzione, ma alla sua originaria costruzione, intendendosi per essa anche il suo eventuale rifacimento.

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