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Locazione


La locazione è il contratto, disciplinato dal Codice Civile e da altre leggi speciali con il quale una parte (denominata locatore) si obbliga a far godere un bene immobile ad un'altra (il conduttore) per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di una somma periodica di denaro.

Gli elementi essenziali del contratto di locazione sono
- la data di stipula (a partire dalla quale ci sono venti giorni per registrare il contratto) 
- la chiara identificazioni delle parti.
- la precisa identificazione dell'immobile concesso in locazione (con indicazione di Via, numero civico, sua composizione interna, ecc..), nonchè l'uso per cui viene ceduto (es: abitazione o ufficio)ed infine la rendita catastale. 
- il prezzo del canone di locazione (ed ossia l'importo della somma che andrà versata mensilmente o a differenti scadenze).

Sebbene vi siano poi diverse tipologie di contratto si divide essenzialmente in due grandi categorie: quella ad uso abitativo (cioè per esigenze residenziali di privati cittadini) e quella ad uso diverso (per molteplici esigenze commerciali, professionali, ecc...).

USO ABITATIVO

Il canone può essere liberamente concordato tra le parti purché, non vi sia qualsiasi forma di accordo con la quale si stabiliscano accordi economici per il pagamento di cifre maggiori rispetto a quelle indicate nel contratto.
In tal caso il contratto è nullo.

Il canone è sempre soggetto ad adeguamento ISTAT annuale. Per approfondire questo argomento e le modalità di calcolo consulta la pagina del sito espressamente dedicata ad adeguamento ISTAT e rivalutazione.

La durata prevista per legge è di quattro anni e non è modificabile dalle parti. Alla scadenza del primo quadrienno, in mancanza di comunicazione scritta di disdetta, da inviare sei mesi prima della data di scadenza, il contratto si rinnoverà automaticamente per altri quattro anni alle medesime condizioni economiche.

Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Il contratto può essere interrotto dal proprietario anche alla prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni) solo nei seguenti sette casi espressamente previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998:

1) quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti;
2) per finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico;
3) disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore;
4) quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;
5) quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni;
6) se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo;
7) in caso di vendita dell’immobile locato a terzi).   

In tali casi, quando il locatore, abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. 
Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).

Oltre a questi casi esistono altre figure di contratti che, sebbene ad uso abitativo, derogano dalla disciplina generale.

Contratto di natura transitoria

La durata deve essere compresa fra 1 ed 18 mesi.
Il contratto va accompagnato dalle dichiarazioni, dell'inquilino e del proprietario, che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione per una breve durata. Tali dichiarazioni devono essere accompagnate dalla documentazione che giustifichi le dette condizioni (es: contratti di lavoro a termine).
Il canone è libero, ma solamente fuori dalle città "ad alta tensione abitativa" e dai Comuni limitrofi.
In questi ultimi, infatti, il canone deve corrispondere alle tabelle proposte dai Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati. 

Contratto di tipo “convenzionato”

Prendono questo nome i contratti stipulati a seguito di accordi presi nell'ambito di una "convenzione nazionale" fra associazioni dei proprietari e associazioni degli inquilini. 
la durata del contratto è più breve, cioè tre anni, rinnovabili per altri due. Alla scadenza dei tre anni sono possibili tre casi:
- se proprietario e conduttore sono d'accordo, e se nessuno dei due manda la disdetta del contratto, allora il contratto si rinnova automaticamente di tre anni in tre anni;
- se si verifica una delle sette condizioni già descritte sopra il proprietario può disdire il contratto anche alla scadenza dei tre anni;
- se proprietario conduttore non riescono a trovare un accordo sul rinnovo del contratto, esso èprorogato automaticamente di due anni, dopodiché termina definitivamente e non è possibile il rinnovo.
In ogni caso, dunque, questo tipo di contratto dura almeno cinque anni.

USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

Questo contratto si applica agli immobili che servono per usi diversi dall'abitazione, quali negozi e uffici.
A differenza dei contratti abitativi è ancora regolato dalla legge 392/78 dagli articoli compresi tra il 27 ed il 42.

La legge non stabilisce quale sia il canone iniziale da pagare né le possibili variazioni successive, né l'obbligo di aggiornare il canone in base agli indici ISTAT.
In questo campo, dunque, tutto è lasciato alla libera contrattazione fra proprietario e affittuario.

La durata minima del contratto (salvo i casi a carattere stagionale come campeggi, rifugi, stabilimenti balneari ecc.) è sei anni, con obbligo del rinnovo per un periodo uguale (quindi sei + sei).
Accordi di durata inferiore non sono validi: nel caso vengano sottoscritti il contratto resta valido, ma la sua durata è automaticamente estesa a quella appena citata, cioè sei anni più altri sei.

È   possibile disdire anticipatamente se nel contratto è stata concessa questa facoltà.
Nel caso il proprietario dell'immobile disdica in anticipo il contratto di un'attività che ha contatti col pubblico (negozio) il negoziante (conduttore) in alcuni casi può avere diritto come risarcimento a un'"indennità di avviamento", pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato.
Questa indennità aumenta se l'immobile viene adibito, da chiunque, alla medesima attività.

È sempre possibile, invece, disdire anticipatamente "per gravi motivi".
La disdetta dev'essere inviata dal conduttore al proprietario almeno sei mesi prima del rilascio dell'immobile. La legge non specifica quali siano effettivamente i "gravi motivi", che comunque devono essere, per loro natura, "estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti". 


IMPOSTA DI REGISTRO

Per legge è obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione presso l'Ufficio del Registro del Comune in cui si trovano gli immobili, pagando un'imposta di registro. 

Tale adempimento deve avvenire entro venti giorni dalla firma del contratto stesso (o dalla data del suo inizio, se precedente).

In caso di registrazione effettuata in ritardo, la legge prevede il pagamento di una mora, pari al il 15% in più dell'importo dovuto più gli interessi legali (se effettuato entro trenta giorni) o pari al doppio dell'importo iniziale, più gli interessi legali se avviene oltre trenta giorni.

L’importo dovuto varia a seconda della tipologia dell'immobile locato o affittato secondo il seguente schema tratto dal sito dell'Agenzia delle Entrate:
IMMOBILEPERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Il versamento per la prima annualità non può, comunque, essere mai inferiore a 67 euro.

L'imposta di registro va divisa a metà fra proprietario e conduttore. Tale disciplina è inderogabile a pena di nullità. In caso di mancato pagamento, però, locatore e il conduttore rispondono in solido dell’intera somma dovuta.

L'imposta di registro può essere pagata o annualmente, versando la percentuale del canone di locazione annuo così come sopra indicato, oppure in unica soluzione pagando un importo pari alla percentuale del totale dei canoni per tutta la durata del contratto.

In tal caso, chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente 1,5%) moltiplicato per il numero delle annualità secondo il seguente schema sempre tratto dal sito dell'Agenzia delle Entrate
durata in anni del contrattodetrazione (durata x 0,5%)
63%
52,5%
42%
31,5%
21%


LA "CEDOLARE SECCA"

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel 2011 che sostituisce, previa scelta del regime da parte del proprietario, quelle dovute sulle locazioni, ai sensi dell'articolo 3 del dlgs 23/2011). 
Il locatore può scegliere se aderire o meno al nuovo regime in alternativa a quello ordinario. Il pagamento della cedolare secca, infatti, sostituisce tutte le altre imposte quali l'Irpef, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto) e l'imposta di bollo.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef, sullo stesso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti necessari per il calcolo di deduzioni, detrazioni, esenzioni o altri benefici  collegati al reddito.

Possono scegliere il regime della "cedolare secca" soltanto le persone fisiche (e, dunque, sono escluse persone giuridiche, enti commerciali e professionisti) solo i proprietari o usufruttuari di immobili adibiti ad uso abitativo rientranti nelle categorie catastali dallaA1 alla A11 con esclusione dell'A10 (uffici o studi privati).

La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo, mentre si riduce al 19% per i contratti di locazione a canone concordato.
Deve essere versata entro i termini stabiliti per il pagamento dell'Irpef (sia per quanto riguarda l'acconto che il saldo).

A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Il pagamento va effettuato sempre con modello F24 nelle seguenti modalità:
- in un'unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l'importo è inferiore a 257,52 euro.
- in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre).

Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.

Tra gli altri adempimenti il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore a mezzo di lettera raccomandata in cui deve essere formulata espressamente la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se lo stesso sia previsto contrattualmente.

Tale comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". La mancanza di tale adempimento rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).

L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o, per il residuo periodo, nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha, comunque, la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta, ma resta sempre salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive.

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